嶺峰國際·鳳凰郡項目于4月28日開盤。短短的一個星期里，項目便銷售了384套房源的9成。對此，記者專訪了華策集團區域營銷總監曾文雄及珠海同贏房地產投資有限公司董事長鄔立強。兩位行業指出，春節后西區樓市火熱，但大多數項目都無貨可買，因此，鳳凰郡項目正好在市場供不應求的時機入市，大賣便是理所當然的事。
但與此同時，2016年也是西區利好接二連三兌現的一年。香海大橋的動工，對于鳳凰郡所在的白蕉片區有著直接的拉動。香海大橋通車后，從香洲區到白蕉只需要20分鐘的車程。正因如此，鳳凰郡項目有80%的客戶來自于香洲區，周圍的項目也大多有60%以上比例的香洲區客戶。這也使得西區擺脫了過去入住率較低的局面。而隨著珠海主城區逐步飽和，西區在相當長一段時間內都會呈現洼地效應。白蕉片區會逐步形成西區的一大高端住宅區，明年均價或普遍破萬。
信貸政策利好 催生西區樓市火熱
位于斗門白蕉片區的嶺峰國際·鳳凰郡項目于4月28日開盤。該項目也以精裝客戶身份參加了報業體育中心房展。據曾文雄透露，開盤至今，項目推出的384套房源已售9成。
據了解，鳳凰郡在2015年價格約為6300元/㎡，本次推出新貨價格則達到八千多元。不到一年時間里，項目價格漲了近2000元，但銷售速度并沒有放緩。曾文雄指出，盡管鳳凰郡價格漲了兩千元，但相比于珠海市區、坦洲依舊屬于價值洼地。“坦洲以前一推貨就會被搶光，但現在賣得也慢了些。因為，當前坦洲不少項目價格已經達到1.3萬元左右。相比之下，斗門白蕉有8000元/㎡的項目，自然呈現出洼地效應。”曾文雄說。
鄔立強則指出，鳳凰郡的火熱銷售，是西區樓市從春節后持續熱銷的案例之一。據了解，三四月份珠海樓市網簽量均超過6000套，這其中，西區占了絕大比重。在3月初，不少項目漲價一兩千元不等，但還是引來不少市民連夜排隊買房。3月份，同贏地產成交500多套房源。在房展三天，同贏地產成交250多套房源，其中鳳凰郡就占了180多套。由此可見，當前客戶的需求量非常大。
鄔立強分析，房貸新政的出臺，對于樓市的拉動起到關鍵作用。“當前的二成首付新政，是過去13年以來的第一次。”鄔立強說，“此外，前兩年利率最高的時候，首套房貸利率是6.55%再上浮10%左右。目前，首套房貸利率已降到4.9%，打完85折則是4.1%。這相當于最高峰時的三分之二，對于拉動剛需入市起到巨大的作用。”鄔立強說。
交通基建拉動 香洲區客群占60%以上
曾文雄透露，在這批新貨推出以前，嶺峰國際的客戶構成比例為市區占20%。但鳳凰郡的客戶比例中，有80%比例是市區客戶。
在他看來，近年西區樓市的客群結構已有很大的變化。在以往，西區客戶中投資客占很大比重，并且多為外地客戶。這使得西區很多項目入住率不高。但近兩年，西區受到越來越多主城區客戶的青睞，且多為剛需客戶。
“我們最近在附近二手市場調查發現，當前出租房源非常有限。包括我們要給公司員工租一些宿舍，也租不到。另外，周邊的租金也非常高。這說明周邊房子入住率已經很高，投資出租型房產非常有限。”曾文雄說。
記者在三四月份的采訪中也得知，剛過去的這輪西區購房潮中，主城區客戶占了絕大多數。某代理公司的內部數據顯示，當前西區的香洲客戶已占到60%左右，而在2015年，這一比例依舊在30%左右。而這些客戶屬于主城區的溢出剛需客，以及居住型投資客——投資自住兩手準備。
鄔立強認為，2015年年底香海大橋的動工，對于白蕉片區樓市刺激作用很大。當前，市區到斗門的車程約30-40分鐘，但香海大橋通車后，距離將縮短為20分鐘。這是市區客大量涌入的重要原因。而大橋的動工對于房價的拉動也立竿見影。在大橋動工之前，白蕉片區的幾個大盤為九千多元帶裝修。但三四月份，諸如時代傾城的售價已超過1.3萬。
從質疑到認可 市區客愈加青睞西區
除了交通設施以外，西區的其他各項利好設施也逐步兌現。鄔立強指出，隨著西區房價過萬，客戶對于西區的態度，也由質疑逐步走向認可。“珠海朝北是中山，朝東是情侶路，朝南是澳門，未來有較大發展空間只有西區。在這種城市格局中，金灣、鶴洲北會成為未來珠海西部的中心。因此，兩翼騰飛就是市區和西區。而市區的樓市已相對飽和，大多只能通過舊改挖潛。唯一能提升珠海檔次，就只有西區。所以，西區樓市是絕對的洼地。”鄔立強說。
而白蕉片區在近幾年已經引來各路大鱷進駐，時代、萬科已基本售罄，華發、招商、嶺峰國際等也處于在售狀態。當前，片區內的居住氛圍已相當成熟。鄔立強認為，斗門以一河兩岸為建設主打。這其中，白蕉片區被定位斗門的豪宅區。萬科、金地、時代、招商進駐后，使得白蕉的樓市形成了集中效應。未來，白蕉的豪宅形象會慢慢成熟。
2017年白蕉片區價格或普遍過萬
正因如此，業內人士認為，今年下半年，西區房價整體依舊是被看好的。鄔立強指出，當前信貸政策有收緊的跡象。萬一真的如此，六七月份珠海樓市會短暫波動。但當客戶慢慢消化政策變動后，整體樓市還是會被看好的。今年，整體上市場會處于供不應求的狀態。
曾文雄也認為，當前國家對于房地產采用分類調控的方式。一個城市的政策預期趨緊，便說明這個城市樓市潛力越大。從這個角度來講，珠海樓市未來是被看好的。
正因如此，曾文雄對項目未來的銷售充滿信心。在5月10日這天，鳳凰郡項目已上調800元/㎡。當前，鳳凰郡已接近9000元的價格。曾文雄透露，華策集團未來還會在片區內拿地。這信心便來源于價格的預期。曾文雄認為，2017年，白蕉片區的樓盤普遍過萬是基本可以實現的。
